Le secteur de la construction est confronté à une véritable complexité en matière de calcul des surfaces. Chaque usage (habitation, construction, vente, fiscalité) repose sur des définitions et des modes de calcul différents, imposés par des réglementations variées. La distinction entre surface (bâti), superficie (terrain) et contenance (cadastre) est essentielle, car chacune a des implications juridiques et économiques précises. Pour apporter plus de clarté, le Code de mesurage européen offre une grille de lecture harmonisée, facilitant la compréhension des différentes mesures. Bien qu'il ne remplace pas les normes françaises, il contribue à améliorer la transparence et la sécurité juridique.
La contenance cadastrale correspond à l'étendue d'un terrain enregistrée au cadastre. Depuis 1956, elle constitue la base de la publicité foncière en France. Son usage principal est fiscal, permettant le calcul de l'impôt foncier. Elle est déterminée graphiquement et ne constitue qu'une présomption de propriété.
La superficie résulte d'un mesurage réalisé par un géomètre-expert. On distingue :
Superficie apparente : basée sur les limites visibles.
Superficie réelle : déterminée juridiquement, seule valeur reconnue pour la désignation d'un terrain.
Surface hors œuvre brute (SHOB) : somme des surfaces de plancher de chaque niveau d'une construction, incluant murs et prolongements extérieurs. Initialement utilisée en urbanisme, elle reste pertinente pour certaines évaluations.
Surface hors œuvre nette (SHON) : issue de la SHOB après déduction des surfaces non aménageables, des parkings et autres éléments. Anciennement référence en urbanisme, elle demeure une base pour certains contrats.
Surface de plancher : remplaçant la SHON depuis 2012, elle mesure les espaces clos et couverts de plus de 1,80 m. Elle sert de base au dépôt des permis de construire et autres autorisations d'urbanisme.
Surface de plancher fiscale (surface taxable) : proche de la surface de plancher, mais avec des déductions spécifiques. Elle définit l'assiette des taxes d'urbanisme.
Surface utile brute (SUB) : espace utilisable pour le travail, obtenu en déduisant les structures et circulations verticales de la surface de plancher. Elle est employée pour l'évaluation des bureaux.
Surface utile nette : correspond à l'espace de travail effectif, soustrait des circulations et locaux sociaux, permettant une estimation plus précise.
Surfaces pondérées : elles intègrent des coefficients d'ajustement facilitant la comparaison des locaux commerciaux, notamment en centre-ville.
Surface GLA (Gross Leasing Area) : utilisée dans les centres commerciaux, elle additionne la surface commerciale et certains espaces extérieurs, servant de base aux contrats de location.
Surface commercialisable : déduction faite des espaces communs, elle indique l'espace net louable dans les ensembles immobiliers multi-locataires.
Surface pondérée en copropriété : elle ajuste les surfaces des lots selon divers critères (situation, exposition) pour une répartition équitable des tantièmes.
Superficie privative loi Carrez : mesure des surfaces closes et couvertes en copropriété, excluant les parties non habitables (cages d'escaliers, murs, gaines, etc.). Elle est essentielle pour la vente d’un lot.
Le volume habitable est calculé en multipliant la surface habitable par la hauteur sous plafond. Il exclut les espaces de moins de 1,80 m et sert de référence pour l'évaluation du confort et les diagnostics de performance énergétique.
Face à la complexité des définitions de surfaces et volumes, s'appuyer sur une expertise fiable et certifiée est indispensable. Que ce soit pour une vente, une location, une construction ou une mise en conformité, nous vous accompagnons avec rigueur et précision.Nous réalisons des calculs conformes aux normes en vigueur et fournissons des mesures certifiées pour sécuriser vos transactions et optimiser vos projets. Notre expertise couvre toutes les surfaces :
